La cedolare secca in vigore dall’anno 2011 (art.3 c.1 e 6 DL 23/2011) è un regime agevolato di tassazione sulle locazioni di immobili scelto facoltativamente dal contribuente, in sostituzione di dell’IRPEF e delle addizionali ordinariamente applicabili sui redditi di locazione.
L’imposta sostitutiva, si applica sui i canoni di locazione se riferiti a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e loro pertinenze se locate congiuntamente all’immobile. In caso di applicazione della cedolare secca, oltre alle imposte ordinare sul reddito sopra evidenziate, non è dovuta l’imposta di registro annua e l’imposta di bollo. In caso di risoluzione o di proroga sul contratto di locazione non è dovuta l’imposta di registro fissa (€67).
Ambito di applicazione
Possono optare per l’applicazione della cedolare le persone fisiche, titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile (usufrutto, uso e abitazione), che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari locate appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali e nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa precedentemente locata.
Esclusione
La cedolare non è applicabile nei seguenti casi:
- Il locatore è una società (di persone e di capitali), un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o un lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, a nulla rilevando che l’immobile sia da questi utilizzato a scopo abitativo.
- Il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
- L’immobile è situato all’estero, concesso in sublocazione, oppure pur avendo i requisiti di fatto per essere destinato ad uso abitativo, è iscritto in una categoria catastale diversa e infine è accatastato come abitativo, ma locato per uso ufficio o promiscuo.
Opzione
L’opzione deve essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello RLI (registrazione locazione immobili) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, richiedendo la registrazione direttamente presso gli uffici dell’ADE oppure incaricando un intermediario abilitato.
Il locatore che intende avvalersi del regime deve comunicarlo al conduttore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La mancanza della suddetta formalità rende inefficace l’opzione. Tale formalità è ormai necessaria solo nel caso in cui il locatore intende avvalersi della cedolare secca su un annualità successiva alla registrazione del contratto.
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto, salvo la possibilità di revoca per ciascuna annualità successiva la tassazione agevolata, presentando il modello RLI entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. In questo caso sarà dovuta l’imposta di registro.
Calcolo dell’imposta
La cedolare secca si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota del 21% o del 10% a seconda delle caratteristiche del contratto come indicato in tabella.
|
Tipo di contratto |
Imposta sostitutiva |
Imposte non dovute |
| Disciplinato dal codice civile o a canone libero, regolato dalla L. 431/98 anche di durata limitata |
21% del canone stabilito dalle parti |
–Irpef
–Addizionale comunale e ragionale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) –Imposta di registro (compresa quella per risoluzione e proroga del contratto) –Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulla proroga ) |
| A canone concordato relativo ad abitazione situata in un comune ad alta tensione abitativa*.
La durata del contratto è quella prevista dall’articolo 2 comma 3 L. 431/1998 |
10% del canone annuo fino al 2017, che diventerà 15% a partire dal 2018 |
*Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
La base imponibile è costituita dal maggiore tra l’ammontare:
- Dei canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca, assunti senza operare l’abbattimento forfetario previsto in caso di applicazione ordinaria dell’IRPEF;
- Della rendita catastale, riferita al medesimo periodo, rivalutata del 5%. Nel caso di immobili di interesse storico artistico, il raffronto va effettuato tra i canoni di locazione pattuiti con la rendita catastale ridotta al 50%.
Versamento
La cedolare secca è dovuta a saldo, relativamente all’anno precedente e in acconto per l’anno in corso, entro i termini di versamento ordinari previsti in sede di presentazione del modello unico o del 730.
In generale l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, in mancanza della base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva calcolata sul reddito di locazione per l’annualità precedente.
Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro ;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno;
- la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.
Per eventuali chiarimenti o ulteriori informazioni sull’argomento compilare il format nella sezione “contatti” al seguente link http://www.h-consulting.it/contatti
